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故事圍繞著一幢破舊的舊式大院展開，著力描畫了租住在此的七十二家房客的眾生相。眾房客在包租婆八姑（胡錦 飾）的欺壓下，終日不得安生。八姑風騷刁潑，待人刻薄。而她的養女阿香（井莉 飾）卻樂于助人。終于，八姑的苛刻規定“房客每天只能用兩桶水”成為了導火索，做洗熨的上海婆（沈殿霞 飾）帶頭抗議，得到房客們的合力支持。加上發仔（岳華 飾）、阿福（何守信 飾）等人的附和，一段段斗智斗勇的小故事連番上演。